FIRPTA — adó-visszatartás külföldi ingatlaneladóknál

Tervezet — lektorálás alatt. Ez az oldal tájékoztató jellegű, és nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak. Minden konkrét számot és küszöböt egyedileg, hivatalos forrásból kell ellenőrizni, illetve adószakértővel megerősíteni.

Röviden: a FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) miatt, amikor egy külföldi (non-resident) eladó amerikai ingatlant ad el, a vevő köteles a vételár egy részét visszatartani és az IRS felé befizetni, a külföldi eladó várható amerikai adójának fedezeteként. Ez nem egy plusz adó — hanem egy előleg-visszatartás, amelynek egy része visszaigényelhető, ha a tényleges adókötelezettség kisebb.

Mi a FIRPTA, és miért létezik?

A FIRPTA jogi alapja a 26 U.S. Code §1445 (visszatartási kötelezettség) és a kapcsolódó §897. A logika: mivel a külföldi eladót az IRS nehezen tudja utólag elérni, a rendszer a vevőre (illetve a closing agentre) telepíti a kötelezettséget, hogy a záráskor visszatartson egy összeget. A háttérszabályokat az IRS Publication 515 és a FIRPTA-témájú IRS-oldalak foglalják össze.

Mennyi a visszatartás?

• A fő visszatartási kulcs jellemzően a bruttó vételár 15%-a.
• Bizonyos esetekben alacsonyabb kulcs vagy mentesség alkalmazható — például, ha a vevő saját lakhatásra használja az ingatlant és a vételár egy meghatározott küszöb alatt van. A pontos küszöböket és feltételeket minden ügyletnél ellenőrizni kell.

A visszatartás a bruttó vételárra vonatkozik — nem a nyereségre. Ezért fordulhat elő, hogy a visszatartott összeg jóval magasabb, mint a tényleges adó.

Hogyan kapható vissza a túlvont összeg?

Két fő út van:

1. Withholding certificate (8288-B nyomtatvány) előzetes igénylése. Ha a várható tényleges adó kisebb, mint a 15%-os visszatartás, az eladó még a zárás körül kérheti az IRS-től a visszatartás csökkentését.
2. Éves adóbevallás benyújtása. Az eladó a tárgyévre amerikai adóbevallást nyújt be, kiszámolja a tényleges nyereségadót, és a túlvont visszatartást visszaigényli.

Mindkét úthoz ITIN szükséges — lásd az ITIN / W-7 útmutatót.

Mire figyelj a gyakorlatban?

• A FIRPTA-visszatartás a likviditásodat érinti: a vételár egy része hónapokra „beragadhat” az IRS-nél, amíg vissza nem igényled. Ezt a cash-flow-tervezésbe építsd be.
• A closing/title agent szerepe kulcsfontosságú; a visszatartást rendszerint ők kezelik.
• A struktúra (magánszemély vs. LLC vs. egyéb entitás) befolyásolhatja a FIRPTA-kezelést — lásd az entitásstruktúrák útmutatót.

Források és következő lépés

Hivatkozott hatóságok: IRS Publication 515; 26 U.S. Code §1445 és §897.

A FIRPTA mindig egyedi — a kulcsot, a kivételeket és a visszaigénylést adószakértővel érdemes véglegesíteni. Ha eladás előtt állsz, vedd fel a kapcsolatot, és segítünk a megfelelő szakértőhöz irányítani.