FIRPTA — adó-visszatartás külföldi ingatlaneladóknál

Jogi nyilatkozat. Ez az oldal tájékoztató jellegű, és nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak. A konkrét kulcsot, a kivételeket és a határidőket minden ügyletnél egyedileg, amerikai adószakértővel (CPA) kell ellenőrizni.

Röviden: a FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) miatt, amikor egy külföldi (non-resident) eladó amerikai ingatlant ad el, a vevő köteles a vételár egy részét visszatartani és az IRS felé befizetni, a külföldi eladó várható amerikai adójának fedezeteként. Ez nem egy plusz adó — hanem egy előleg-visszatartás, amelynek egy része visszaigényelhető, ha a tényleges adókötelezettség kisebb.

Ez a FIRPTA-mélymerülés a tágabb amerikai ingatlan adózása útmutató része — a tulajdonosi struktúrák (magánszemély / egytagú / többtagú LLC) közötti §1445-vs-§1446 különbség és a kettős adóztatás ott található. Az eladás utáni öröklési kitettségről az NRA örökösödési adó útmutató szól.

Mi a FIRPTA, és miért létezik?

A FIRPTA jogi alapja a 26 U.S. Code §1445 (visszatartási kötelezettség) és a kapcsolódó §897 (amely az amerikai ingatlanból származó nyereséget a külföldi eladónál „ténylegesen kapcsolódó” jövedelemként adóztatja). A logika: mivel a külföldi eladót az IRS nehezen tudja utólag elérni, a rendszer a vevőre (illetve a closing agentre) telepíti a kötelezettséget, hogy a záráskor visszatartson egy összeget. A háttérszabályokat az IRS Publication 515 és az IRS FIRPTA-oldalai foglalják össze.

Mennyi a visszatartás?

• A fő visszatartási kulcs a bruttó vételár 15%-a (a 2016. február 17. előtti ügyleteknél 10% volt).
• Lakóhasználati kedvezmény — ha a vevő (magánszemély) az ingatlant lakóhelyként fogja használni:
  • 300 000 USD vagy az alatti vételár → nincs visszatartás (0%),
  • 300 001 – 1 000 000 USD között → 10%,
  • 1 000 000 USD felett (vagy ha nem lakóhasználat) → 15%.

A visszatartás a bruttó vételárra vonatkozik — nem a nyereségre. Ezért fordulhat elő, hogy a visszatartott összeg jóval magasabb, mint a tényleges adó.

Hogyan kapható vissza a túlvont összeg?

Két fő út van:

1. Withholding certificate (8288-B nyomtatvány) előzetes igénylése. Ha a várható tényleges adó kisebb, mint a 15%-os visszatartás, az eladó még a zárás körül kérheti az IRS-től a visszatartás csökkentését a Form 8288-B benyújtásával.
2. Éves adóbevallás benyújtása. Az eladó a tárgyévre amerikai adóbevallást (1040-NR) nyújt be, kiszámolja a tényleges nyereségadót, és a túlvont visszatartást visszaigényli.

Mindkét úthoz ITIN szükséges — lásd az ITIN / W-7 útmutatót.

Mire figyelj a gyakorlatban?

• A FIRPTA-visszatartás a likviditásodat érinti: a vételár egy része hónapokra „beragadhat” az IRS-nél, amíg vissza nem igényled. Ezt a cash-flow-tervezésbe építsd be.
• A closing/title agent szerepe kulcsfontosságú; a visszatartást rendszerint ők kezelik.
• A struktúra (magánszemély vs. egytagú vs. többtagú LLC) befolyásolja a FIRPTA-kezelést — többtagú LLC-nél nem a §1445, hanem a §1446 szerinti forrásadó él. A részletes összehasonlítást az adózási útmutató és az entitásstruktúrák útmutató tárgyalja.

Források

• IRS — FIRPTA withholding (kulcsok és kivételek)
• IRS — Withholding certificates (Form 8288-B)
• Cornell LII — 26 U.S. Code §1445
• Cornell LII — 26 U.S. Code §897

A FIRPTA mindig egyedi — a kulcsot, a kivételeket és a visszaigénylést adószakértővel érdemes véglegesíteni. Ha eladás előtt állsz, vedd fel a kapcsolatot, és segítünk a megfelelő szakértőhöz irányítani.