Amerikai ingatlan vásárlása magyar vevőként: magánszemélyként, LLC-ben vagy cégben?

Frissítve: 2026. június 25.

Egyre több magyar vásárol bérbeadási célú ingatlant az Egyesült Államokban, különösen Floridában. A vételár kifizetése azonban csak az első döntés. Legalább ekkora súlyú kérdés, hogy milyen jogi formában tartja az ingatlant — ez dönti el, hogyan adózik a bérleti jövedelem, mennyit vonnak le eladáskor, és hogyan érinti a kettős adóztatás. Az alábbiakban a három reális struktúrát hasonlítjuk össze egy USA-ban nem adórezidens magyar vevő szemszögéből, és megmutatjuk, melyik út mit jelent a gyakorlatban.

A három reális struktúra (és ami NEM az)

• Magánszemély, saját néven — a legegyszerűbb. A jövedelem közvetlenül a magánszemélynél adózik.
• Egytagú LLC — felelősségi és adatvédelmi védelmet ad, de adózásban semmilyen különbséget nem jelent a magánszemélyhez képest: az IRS „átlátszónak” tekinti, vagyis úgy adózik, mintha az ingatlan közvetlenül a tulajdonos nevén lenne.
• Többtagú LLC — az IRS partnerségként kezeli; a jövedelem a tagokhoz „folyik le”. Ehhez valódi, gazdasági tartalommal bíró második tag kell.

Ami NEM opció: Florida cég S-választással (S corporation). Az IRC §1361(b)(1)(C) szerint külföldi illetőségű magánszemély nem lehet S-corporation tulajdonosa. Ha mégis bekerül a tulajdonosi körbe, az S-választás azonnal érvényét veszti, és a cég a kedvezőtlen C-corporation adózásba esik vissza (társasági adó + osztalék-forrásadó). Magyar vevőnek ez tehát nem járható út.

A bérleti jövedelem adóztatása

Alapesetben a külföldi tulajdonos bruttó bérleti díját 30%-os forrásadó terhelné, levonások nélkül. Ehelyett szinte mindig érdemes az ún. §871(d) választást megtenni, amellyel a bérleti jövedelem „ténylegesen kapcsolódó jövedelemként” (effectively connected income) adózik: így a nettó jövedelem (értékcsökkenés, kamat, adók, biztosítás, kezelési költség levonása után) adózik a sávos 10–37%-os kulcsokkal. Magánszemélynél és egytagú LLC-nél ez azonos; többtagú LLC-nél a tag nettó részére alkalmazandó. Floridában nincs személyi jövedelemadó, ami a magánszemély/átlátszó struktúrát tovább erősíti.

FIRPTA eladáskor: §1445 vs. §1446 (a lényeg)

A FIRPTA egy eladáskori forrásadó, amelyet a külföldi eladó amerikai ingatlanának értékesítésekor vonnak le. Itt nem a FIRPTA általános működését ismételjük meg (azt a FIRPTA útmutató tárgyalja) — hanem azt mutatjuk meg, amiben a struktúrák ténylegesen szétválnak: a §1445 és a §1446 közötti különbséget.

• Magánszemély és egytagú LLC → a §1445 (FIRPTA) szerint a vevő (illetve a záró ügynök) a bruttó vételár 15%-át vonja le és utalja be a záráskor.
• Többtagú LLC → a vevő nem von le 15%-ot, mert az eladó belföldi (amerikai) jogi személy. Helyette a §1446 lép életbe: maga az LLC vonja le és utalja be a forrásadót a külföldi tag nettó nyereségére, jellemzően 37% kulccsal — negyedéves befizetésként (Form 8813), éves elszámolással (Form 8804) és tagonkénti igazolással (Form 8805). Ezt tehát nem a vevő vonja le a záráskor, hanem az LLC a saját adókötelezettségeként rendezi.

Fontos, hogy ez nem automatikusan kevesebb adó: a §1445 a bruttó vételár 15%-a, a §1446 a nettó nyereség 37%-a. Frissen vásárolt vagy kis nyereséggel eladott ingatlannál a §1446 jellemzően kevesebbet von és jobb a likviditás; régóta tartott, erősen felértékelődött ingatlannál viszont többet is levonhat. A 37% ráadásul a legmagasabb rendes kulcs — a tényleges hosszú távú árfolyamnyereség adója (kb. 20%) ennél alacsonyabb, így a §1446 gyakran túlvon, és a különbözet a 1040-NR bevallással igényelhető vissza. Megfelelő dokumentációval (Form 8804-C) a levonás csökkenthető. A visszatartás logikáját, a mentességeket és a visszaigénylést (8288-B, 1040-NR) részletesen a FIRPTA útmutató tárgyalja.

Kettős adóztatás: USA + Magyarország

2024. január 1-jétől az amerikai–magyar kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény megszűnt. Ennek következménye, hogy a kettős adóztatás ma már csak részlegesen küszöbölhető ki: a magyar rezidens tulajdonos a magyar bevallásában az amerikai adót jellemzően csak korlátozottan számíthatja be (a beszámítás jellemzően legfeljebb a külföldön megfizetett adó 90%-a^*, és nem viheti a magyar adót egy alsó küszöb alá). Vagyis ugyanarra a jövedelemre az amerikai adó mellett maradék magyar adó is keletkezhet — ami az egyezmény idején jellemzően nem így volt. Bármilyen modellezés ma a hiányos beszámítással kell, hogy számoljon. A magyar oldali számszerű adatokat lásd a magyar adózásra vonatkozó megjegyzéssel együtt.

Amit nem szabad figyelmen kívül hagyni: az amerikai hagyatéki adó

Egyik fenti struktúra sem védi a tulajdonost az amerikai hagyatéki adótól (estate tax). A közvetlenül (vagy átlátszó LLC-ben) tartott amerikai ingatlan amerikai vagyontárgynak minősül: a külföldi magánszemély hagyatéki mentessége mindössze 60 000 USD, a kulcs pedig akár 40%. Nagyobb értékű ingatlannál ez a FIRPTA-nál súlyosabb kockázat — kezelése (pl. életbiztosítás vagy összetettebb, külföldi társaságot is tartalmazó struktúra) önálló szakértői döntés. Részletek: NRA örökösödési adó.

Az értékcsökkenés-csapda (gyakran kimarad)

Az amerikai értékcsökkenés (lakóingatlannál 27,5 év) az első években gyakran közel nullára csökkenti az amerikai adót a bérleti jövedelmen. Ez jól hangzik — de azt is jelenti, hogy kevés amerikai adó marad, amit Magyarországon be lehetne számítani. Ha a magyar szabály nem ismeri el ugyanazt az értékcsökkenést, a magyar oldal megadóztathatja azt a jövedelmet, amely az USA-ban alig adózott. Vagyis az „amerikai adópajzs” a magyar oldalt nem feltétlenül védi — ezt a tervezésnél előre számolni kell.

Struktúrák összehasonlítása

Magyar nem-rezidens vevő — struktúrák összehasonlítása (USA bérbeadási ingatlan)

Szempont	Magánszemély (saját név)	Egytagú LLC	Többtagú LLC	Florida cég — S-választás
Elérhető magyar nem-rezidensnek?	Igen	Igen	Igen (valódi 2. taggal)	NEM — tiltott. Az S-választás érvénytelen → C-corp adózás
Amerikai jövedelemadó jellege	Magánszemélynél adózik	Átlátszó — azonos a magánszeméllyel	Partnerség; a tagokhoz folyik	(C-corpként: 21% + 30% osztalék-forrásadó)
Bérleti jövedelem	§871(d) választással 10–37% a nettóra	Ugyanaz	Sávos kulcs a tag nettó részére	—
FIRPTA eladáskor	§1445: a bruttó vételár 15%-a	§1445: bruttó 15%	§1446: a nettó nyereség kb. 37%-a	—
Ki vonja le és mikor?	Vevő/záró ügynök a záráskor	Vevő/záró ügynök a záráskor	Maga az LLC, negyedéves befizetéssel (8804/8805/8813)	—
Amerikai hagyatéki adó	Rossz: USA-ban fekvő vagyon, 60 000 USD mentesség, max 40%	Rossz — ugyanaz	Rossz — ugyanaz	Rossz
Magyar adó (rezidens tulajdonos)	jellemzően 15%* szja ugyanarra a jövedelemre	Ugyanaz	Ugyanaz	Rosszabb
Kettős adóztatás enyhítése (2024 után)	Korlátozott beszámítás (jellemzően max 90%*, alsó küszöbbel)	Ugyanaz	Ugyanaz	Legkedvezőtlenebb
Floridai adó	Nincs személyi jövedelemadó	Nincs	Nincs	+5,5% társasági adó
Adminisztráció	1040-NR, ITIN, 8288 eladáskor	+ Form 5472 + pro forma 1120 évente	+ Form 8804/8805/8813 évente	Legnehezebb

Tulajdonosi forma és hitelfelvétel

A tulajdonosi forma (saját név vagy LLC) a hitelfelvételt is érinti — de nem úgy, ahogy sokan gondolják (az LLC önmagában nem kényszerít DSCR-hitelbe). Ezt külön a tulajdonosi struktúra és hitelfelvétel útmutató tárgyalja. A külföldi vevőknek elérhető hiteltípusokról a foreign national jelzáloghitel útmutató szól, az amerikai adóazonosító (ITIN) megszerzéséről pedig az ITIN / W-7 útmutató.

* A magyarországi adózásra vonatkozó adatok (pl. a 15%-os szja, a külföldön megfizetett adó beszámítási korlátja, valamint a szociális hozzájárulási adó esetleges alkalmazása) a szerző legjobb tudása szerint, jóhiszeműen szerepelnek itt, és a fenti frissítési időpontban értendők. A magyar adójog változhat, és az Ön konkrét helyzetére eltérő szabályok is vonatkozhatnak. A magyar oldali adózást minden esetben erősíttesse meg magyar adótanácsadóval vagy könyvelővel.

Források

• IRS — Hungary Tax Treaty Documents
• U.S. Treasury — az 1979-es USA–Magyarország adóegyezmény megszűnése
• IRS — Partnership withholding (§1446)
• IRS — Helpful hints for partnerships with foreign partners (§1445/§1446)
• Cornell LII — 26 U.S. Code §1361 (S-corp shareholder rules)